Unione di Comuni Valmarecchia

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Relazione economica finanziaria

Ai sensi dell’art. 38, c. 3, lett. c): la relazione economico-finanziaria, illustra analiticamente i valori economici degli interventi pubblici e privati programmati e ne dimostra la fattibilità e la sostenibilità. La relazione è corredata dalle certificazioni camerali e da altre idonee documentazioni per verificare la disponibilità di risorse finanziarie necessarie per la completa attuazione del programma di interventi o degli stralci funzionali in cui lo stesso eventualmente si articola."

Dovrà pertanto riportare:

  1. Valori economici degli interventi pubblici e privati
  2. Fattibilità e sostenibilità economica degli interventi
  3. Trasparenza dei valori immobiliari
  4. Certificazioni camerali

Nota: per il calcolo del valore economico degli interventi pubblici e privati, la metodologia è tratta dalla DGR n. 1136/2018.

Al fine di dimostrare nella Relazione economico-finanziaria la fattibilità e la sostenibilità dell’intervento in termini costi-benefici occorre considerare tutti i valori economici in gioco, sia per la realizzazione dell’intervento privato sia per l’attuazione delle dotazioni, infrastrutture e servizi, nonché eventuali misure di compensazione e riequilibrio ambientale e territoriale e dotazioni ecologiche e ambientali necessarie.

 

In prima applicazione si ritiene utile prendere a riferimento il metodo di calcolo analitico presentata dalla Delibera di Giunta Regionale n. 1136 del 16/07/2018 per il calcolo del contributo straordinario. Nell’Allegato A della citata D.G.R. 1136/2018 viene illustrata la metodologia di calcolo analitico per determinare il valore della trasformazione nel suo complesso (prendendo quindi in esame le differenti voci che concorrono alla determinazione dei costi di realizzazione dell’intervento privato e delle dotazioni pubbliche necessarie). Si riporta di seguito la metodologia di calcolo illustrata al comma 4.7 dell’Allegato A alla D.G.R. n. 1136/2018.

4.7. Nei casi in cui, per la complessità della trasformazione proposta, il differenziale di valore non sia riconducibile alla sola componente fondiaria il contributo straordinario è calcolato attraverso il metodo analitico del valore della trasformazione come di seguito determinato:

l’MVGT è dato dalla differenza tra il Valore di mercato del prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione (Vm_post) ed il Valore di mercato di partenza del prodotto edilizio (Vm_ante) meno i costi della trasformazione (K):

MVGT = Vm_post - Vm_ante - K　

dove:

- Vm_post, Valore di mercato del prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione è definito in base alla quota edificatoria e dagli usi realizzabili in applicazione della nuova strumentazione urbanistica;

- Vm_ante, Valore di mercato di partenza dell’immobile è definito in base allo stato di fatto e di diritto esistente al momento dell'avvio del procedimento.

I valori di mercato sono desumibili dalle quotazioni più recenti dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, ove disponibili. Il Comune, d’ufficio o su istanza degli interessati, può accertare il valore originario dell’area di trasformazione e quello successivo all’intervento urbanistico con procedimenti di stima indiretti o analitici nel caso di particolari situazioni caratterizzate da specificità non standardizzabili, ovvero di trasformazioni aventi tipologie e destinazioni d’uso non desumibili da OMI (attualizzazione dei redditi generati dalla conduzione e gestione del bene ad esito della trasformazione e di quelli generati dalla conduzione e dalla gestione del bene nell’ipotesi di conservazione delle destinazioni d’uso e delle forme di conduzione e gestione vigenti al momento della presentazione della proposta, stima per analogia, ecc.). I parcheggi pertinenziali concorrono come unità immobiliari autonome alla formazione dei Valori di mercato, salvo nei casi in cui si tratti di parcheggi legati da vincolo pertinenziale ai sensi della Legge n.122/1989 o di altra normativa speciale.

- K, costi della trasformazione è costituito dalla somma dei seguenti costi che si devono sostenere per realizzare la trasformazione medesima:

  1. costo tecnico di costruzione del fabbricato: è valutato in modo parametrico, utilizzando i valori al metro quadrato dell’edificio desunti dal Prezziario del Collegio Ingegneri e Architetti di Milano (DEI - ultima edizione disponibile al momento della stima), con riferimento alla specifica tipologia e destinazione d’uso. Nel caso in cui detti valori parametrici non siano disponibili, si procede per analogia prendendo a riferimento la tipologia più affine. Nel caso di RE che non preveda la demolizione e ricostruzione, il costo di costruzione è desunto da un apposito computo metrico estimativo, debitamente asseverato dal progettista della trasformazione urbanistico/edilizia, redatto sulla base dell’Elenco dei prezzi delle opere pubbliche approvato dalla Giunta regionale, al netto dell’IVA se recuperabile; Nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione in aggiunta al valore parametrico di costruzione deve essere considerato il costo della demolizione degli immobili esistenti.
  2. spese per la realizzazione delle dotazioni territoriali desunte da un apposito computo metrico estimativo, debitamente asseverato dal progettista della trasformazione urbanistico/edilizia, redatto sulla base dell’Elenco dei prezzi delle opere pubbliche approvato dalla Giunta regionale, al netto dell’IVA se recuperabile;
  3. contributo di costruzione, se dovuto, costituito dalla somma di U1 e U2, D, S e QCC, calcolati in base ai valori stabiliti dal Consiglio comunale eventualmente scomputato in tutto o in delle spese per la realizzazione delle dotazioni territoriali da realizzare di cui al punto 2;
  4. eventuali spese per la realizzazione di misure di compensazione e di riequilibrio ambientale e territoriale, dotazioni ecologiche e ambientali nonché di altre opere o interventi definiti in convenzione urbanistica e non posti a scomputo degli oneri;

  5. opere di cantierizzazione, allacciamenti e idoneizzazione dell'area, comprese tutte le indagini archeologiche, geologiche, belliche (3,5 % della voce 1);

  6. costo delle bonifiche dei suoli inquinati calcolati al netto di eventuali contributi pubblici e delle quote recuperate dal responsabile dell’inquinamento secondo le modalità di cui all’art. 244 del D. Lgs. n.152/2006;

  7. spese tecniche di progettazione (10% delle voci 1 + 2);

  8. oneri finanziari, rappresentano il costo del capitale impegnato nell’investimento; è calcolato sul 75% del capitale a debito per un orizzonte temporale definito dal cronoprogramma, salvo diversa motivata indicazione in relazione alla dimensione dell’intervento; il costo del capitale di debito ovvero il tasso d’interesse da applicare è pari a quello dell’EurlRS/Euribor + Spread alla percentuale in vigore per una durata del mutuo finale di quindici anni;

  9. oneri per la commercializzazione che rappresentano spese di pubblicità, agenzie immobiliari (2,5% del valore di mercato del prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione Vm_post);

  10. profitto del soggetto attuatore (15% del valore di mercato del prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione Vm_post).

Per le diverse fattispecie di spesa sopra elencate ai punti 5 e seguenti sono assunti, quale riferimento pre- determinato, i valori percentuali indicati dall’Allegato alla D.G.R. 1136 del 16/07/2018, pertanto tali valori non sono oggetto di negoziazione.